【假期e線實(shí)探】深圳樓市新政后：新房成交大增，有樓盤收縮折扣！
深圳樓市政策調(diào)整官宣后，證券時(shí)報(bào)·e公司記者走訪多個(gè)新盤發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目的咨詢量、帶看量均有所提高，雖然折扣走量仍為主旋律，但是確實(shí)有部分項(xiàng)目在一夜之間收縮了前期的優(yōu)惠政策。
在成色不足的“金九”之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了政策密集松綁的利好以及“十一”時(shí)間窗口。10月1日，包括深圳在內(nèi)的多個(gè)城市樓市新政正式落地，房企紛紛根據(jù)自身情況明確了“十一”的銷售政策，目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)量?jī)r(jià)齊增。
根據(jù)行舟深房提供的備案/過戶數(shù)據(jù)，9月30日深圳新房、二手房成交量均環(huán)比有所提升，其中新房成交61套，較9月29日增長38%，比9月日均表現(xiàn)略佳。同時(shí)，掛盤房源的掛牌均價(jià)也有微幅上調(diào)。
網(wǎng)紅盤人氣較佳
近日，北上廣深樓市一同迎來大幅調(diào)整。
深圳在限購和首付比例方面，深戶家庭可以在非核心區(qū)增購1套住房，核心區(qū)要求的非本地戶籍社保年限由3年降至1年，并取消非核心區(qū)限購。同時(shí)，首付比例均由此前的20%降至15%，二套首付比例由30%降至20%。兩項(xiàng)均旨在進(jìn)一步降低購房門檻，更好地滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。
記者在位于深圳“非核心區(qū)”的一處網(wǎng)紅樓盤看到，樓盤人氣頗佳，有數(shù)十個(gè)車位的看房的停車場(chǎng)基本已經(jīng)停滿，還沒走近大堂就已經(jīng)可以聽到喧囂的討論聲。
在售樓大廳，同時(shí)看盤的五六組客人將沙盤圍成了一圈，中間多個(gè)地產(chǎn)銷售連珠炮式的介紹周邊配套以及國慶期間的價(jià)格政策。在洽談區(qū)，從樣板間返回多組看房客人，正在與銷售人員溝通價(jià)格折扣。
記者在探訪該樓盤時(shí)，恰好碰上成交客戶正在砸金蛋。“房子我們其實(shí)已經(jīng)看了很久，這一輪政策出來之后一些房子有折扣回收的趨勢(shì)。我們家買房子是剛性的需求，想了想還是不再猶豫，買完安心過節(jié)了?！边@對(duì)客戶對(duì)記者分享道。
“我們這個(gè)盤近段時(shí)間一直都賣得比較好，8月份拿下了深圳在售住宅的成交套數(shù)、成交面積雙第一。不過，今天的客流量確實(shí)比此前更大一些，這還是個(gè)工作日。大部分的客戶均為前期到訪過的意向客戶以及改善型客戶，此前出于觀望情緒或首付限制沒有出手?！变N售人員告訴記者，“價(jià)格方面，國慶期間基本還是維持此前的銷售政策，暫時(shí)沒有大的調(diào)整安排?！?/p>
在位于深圳“核心區(qū)”的另一處新樓盤，該樓盤雖然沒有前一樓盤那樣人聲鼎沸，不過同樣也有三四批客戶正在與銷售人員溝通樓盤情況。銷售人員告訴記者，“這個(gè)樓盤開盤一個(gè)多月，目前景觀優(yōu)質(zhì)的大戶型產(chǎn)品去化較好，目前關(guān)注價(jià)格優(yōu)惠的客戶數(shù)量還是比較多，不過暫時(shí)我們還是按照八五折的價(jià)格進(jìn)行優(yōu)惠折扣。”
同時(shí)，限售政策的松動(dòng)也引發(fā)了不少市民的討論。采訪中，有市民告訴記者正在規(guī)劃“賣舊購新”的計(jì)劃。
在本次政策中，深圳降低了增值稅免征年限，由5年降至2年；同時(shí)取消商品住房和商務(wù)公寓轉(zhuǎn)讓限制，在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書后即可上市交易。分析認(rèn)為，深圳本次取消了限售，短期內(nèi)或推動(dòng)二手房掛牌量增加，但也有利于促進(jìn)二手房市場(chǎng)活躍度提升。
價(jià)格政策有所分化
在價(jià)格層面，部分房企針對(duì)“十一”擬定了特別的促銷計(jì)劃。
有受訪房企告訴記者，國慶公司指定房源在前期基礎(chǔ)上額外享有九八折，成交后將再送家電禮包。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)近日也呼吁，各地房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)及相關(guān)社會(huì)組織應(yīng)立即行動(dòng)起來，集中力量在今年 10 月份聯(lián)合有關(guān)的社會(huì)組織機(jī)構(gòu)，動(dòng)員支持 100個(gè)以上城市參與商品房促銷活動(dòng)。
不過在政策出爐后，也有一些樓盤流露出“穩(wěn)價(jià)”的意圖。部分受訪房企表示，將在國慶期間維持現(xiàn)有推盤節(jié)奏，不做更大規(guī)模的讓價(jià)。
有中介告訴記者，在新政發(fā)布后，一些在售樓盤雖然仍整體維持85折的折扣幅度，但是一些組合優(yōu)惠已經(jīng)收回，當(dāng)下購買價(jià)格較政策發(fā)布前其實(shí)有了一點(diǎn)提升。二手房市場(chǎng)也有類似，“在今天，我們門店15%的掛牌客戶已經(jīng)來電，計(jì)劃上調(diào)其掛牌的二手房房?jī)r(jià)?！?中介人士透露。
事實(shí)上， 保價(jià)乃至升價(jià)的聲音在近期頗為常見。保利發(fā)展旗下多個(gè)城市項(xiàng)目近日公布了“保價(jià)計(jì)劃”，如果未來同類房屋的銷售折扣低于當(dāng)前折扣，買方可以無理由退房。9月28日，河南本地房企卓凱置業(yè)發(fā)布通知稱，自9月30日24時(shí)起，旗下樓盤常綠金水宸苑的在售房?jī)r(jià)全線上漲2%，該項(xiàng)目位于河南鄭州核心區(qū)域金水區(qū)。
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，當(dāng)前很多城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下跌，房?jī)r(jià)下跌，購房者就不愿意進(jìn)場(chǎng)出手。如果承諾“保價(jià)”，就打消了購房者對(duì)房?jī)r(jià)下降的顧慮，消除購房者觀望情緒，有助于項(xiàng)目的營銷去化。整體來看，房企“保價(jià)”，有助于購房者穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期，傳遞行業(yè)發(fā)展信心。
不過有房企人士告訴記者，折扣走量仍然是主旋律，畢竟和主體的折扣架構(gòu)框架相比，一些組合優(yōu)惠、贈(zèng)送禮包其實(shí)絕對(duì)金額并不高，保價(jià)乃至漲價(jià)更多的目的還是在于在引導(dǎo)購房者預(yù)期。
業(yè)內(nèi)期待“銀十”
剛剛過去的“金九”成色不佳，政策密集出爐后的“銀十”成為市場(chǎng)矚目的焦點(diǎn)。
以深圳市場(chǎng)為例，根據(jù)中指數(shù)據(jù)庫監(jiān)測(cè)，9月1日至26日，深圳新房住宅成交1410套/14.40萬平方米，成交套數(shù)環(huán)比下跌34.11%，成交面積環(huán)比下跌37.04%，成交套數(shù)同比下跌7.60%，成交面積同比下跌6.07%。
深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)提供的數(shù)據(jù)顯示， 2024年第39周全市二手房（含自助）錄得966套，環(huán)比增長22.9%。該協(xié)會(huì)協(xié)會(huì)表示，本周受前期國家層面利好政策預(yù)期影響，二手房錄得量出現(xiàn)一定程度回升，隨著9月29日深圳具體優(yōu)化政策的落地，相信后期市場(chǎng)活躍度會(huì)出現(xiàn)回升。
上周以來，積極政策密集出臺(tái)對(duì)市場(chǎng)情緒產(chǎn)生了積極影響，居民置業(yè)意愿出現(xiàn)一定好轉(zhuǎn)，部分項(xiàng)目咨詢量、帶看量也出現(xiàn)了明顯回升。根據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，9月24日至29日期間，一線城市日均成交數(shù)據(jù)較9月1日至9月23日均略有好轉(zhuǎn)，但整體尚不明顯。
中指研究院華南分院高級(jí)分析師孫紅梅表示，目前，深圳樓市需求疲軟、信心偏弱，購房者觀望情緒濃厚，二手市場(chǎng)持續(xù)的以價(jià)換量對(duì)新房市場(chǎng)也產(chǎn)生了一定沖擊。而本次政策調(diào)整將提振居民購房信心，有望帶動(dòng)購房需求的釋放，形成非常好的市場(chǎng)預(yù)期，10月深圳樓市成交或?qū)⑻嵘?/p>
龍湖集團(tuán)深港公司營銷負(fù)責(zé)人也告訴記者，伴隨著購房門檻持續(xù)降低，會(huì)有更多資金有限、想買二套房客戶上車，近兩天銷售員接到了非常多客戶咨詢，市場(chǎng)已出現(xiàn)較好的反饋?！吧钲诰用褓I房換房的需求還未充分挖掘，新政到來會(huì)迎來一波小陽春?！痹撠?fù)責(zé)人表示。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)呼吁，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要充分利用好“十一”假期等時(shí)間窗口，為廣大置業(yè)群眾搭建良好的購銷平臺(tái)，切實(shí)促進(jìn)商品房銷售。促銷活動(dòng)應(yīng)力爭(zhēng)取得實(shí)效，實(shí)現(xiàn)量?jī)r(jià)齊增。
同時(shí)，從政策儲(chǔ)備來看，幾個(gè)一線城市后續(xù)或仍有一定的放松空間。比如深圳仍可能全面取消限購政策；地方國企收儲(chǔ)已建成未售新房的配套政策出臺(tái)，進(jìn)一步打通收儲(chǔ)價(jià)格撮合難度大、收儲(chǔ)資金成本高等收儲(chǔ)卡點(diǎn)問題；金融機(jī)構(gòu)、政府部門降低交易傭金、交易稅費(fèi)、房貸利率等，未來更多穩(wěn)市場(chǎng)的政策仍值得期待。
