最強(qiáng)“穩(wěn)地產(chǎn)”信號(hào)顯效！這些城市土拍火熱，高溢價(jià)頻出

9月29日，廣州市土拍傳來大消息，廣州南方面粉廠地塊經(jīng)過148輪的激烈競(jìng)價(jià)，以117.6億元成交價(jià)，66957元/平方米的成交樓面價(jià)，成為廣州歷史土拍樓面價(jià)第二高的地塊。近兩周，局部城市土拍活躍，溢價(jià)率超三成、百輪競(jìng)價(jià)、樓面價(jià)創(chuàng)新高的情況在深圳、成都等地出現(xiàn)。

近期樓市新政頻出，中央政治局會(huì)議首次提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，釋放了迄今最強(qiáng)“穩(wěn)地產(chǎn)”信號(hào)，分析人士表示，整體來看，當(dāng)前土拍環(huán)境持續(xù)寬松，新政的發(fā)布一定程度上修復(fù)了房企市場(chǎng)預(yù)期，但更多表現(xiàn)在熱點(diǎn)城市或優(yōu)質(zhì)板塊，全國(guó)土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖尚需時(shí)間。

148輪競(jìng)拍的天河“地王”

9月29日的廣州土拍提振了市場(chǎng)信心，廣州土拍樓面價(jià)第二高的地塊在這一天誕生。

這塊以“廣州南方面粉廠”地塊代指的地塊，位于廣州天河核心區(qū)位，毗鄰珠江新城東區(qū)、金融城CBD西區(qū)，對(duì)面為琶洲及廣交會(huì)展館，南側(cè)一線為望江稀缺景觀。在拍賣前就被譽(yù)為是今年廣州推出的“王炸”地塊，起拍總價(jià)即高達(dá)88.2億元，對(duì)應(yīng)起拍樓面價(jià)也達(dá)到50211元/平方米的高位。

從拍賣結(jié)果來看，“廣州南方面粉廠”的表現(xiàn)對(duì)得起“王炸”之名。保利、中海、越秀3家國(guó)資開發(fā)商，經(jīng)過了5小時(shí)、148輪的激烈競(jìng)價(jià)，最終由保利發(fā)展以117.6億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)66957元/平方米，溢價(jià)率達(dá)33.4%，成為廣州土拍樓面價(jià)第二高的地塊，也是天河區(qū)拍出的總價(jià)最高的地塊。

中指研究院廣州分院研究主管陳雪強(qiáng)表示，該地塊是廣州目前唯一可將陽臺(tái)占比擴(kuò)大到30%的地塊，比現(xiàn)在新規(guī)的20%要高，意味著該地塊打造的項(xiàng)目實(shí)用率有可能突破130%。同時(shí)二層以上公共開放空間不計(jì)容建面可以擴(kuò)大到10%，屆時(shí)該地塊將打造獨(dú)一無二的豪宅產(chǎn)品項(xiàng)目。

據(jù)悉，廣州此前發(fā)布的2024年部分?jǐn)M供商品住宅用地項(xiàng)目清單（第三批），包含了不少中心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊。如此次競(jìng)拍的南方面粉廠地塊，以及琶洲南區(qū)地塊、世界大觀地塊、員村二橫路地塊等，由于地塊自身區(qū)位及資源優(yōu)勢(shì)，優(yōu)質(zhì)稀缺地塊將出現(xiàn)高溢價(jià)成交。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉接受媒體采訪時(shí)認(rèn)為，這些深耕型房企入場(chǎng)亮劍，并將地塊成交價(jià)推至“歷史樓面價(jià)第二”的高位，彰顯了行業(yè)對(duì)廣州樓市未來發(fā)展的信心?！斑@宗被寄予厚望的地塊如預(yù)期般火熱，也是為接下來的土地市場(chǎng)和樓市打了一劑強(qiáng)心針?！?/p>

近期地產(chǎn)新政頻出，9月24日金融三部門率先提出多項(xiàng)房地產(chǎn)支持政策，隨后中央政治局會(huì)議罕見地在9月底研究經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，并首次提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，釋放了迄今最強(qiáng)“穩(wěn)地產(chǎn)”信號(hào)，為市場(chǎng)注入信心。

在區(qū)域政策上，各地樓市政策再度密集調(diào)整。同以廣州為例，廣州南沙區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局9月27日發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整南沙區(qū)房地產(chǎn)政策的通知》，宣布在南沙區(qū)范圍內(nèi)購買商品住房不再審核購房資格。

土拍高溢價(jià)頻出

房企9月29日在廣州土拍市場(chǎng)的“豪情”是近期部分城市土拍火熱的縮影，日前成都一宗地塊的土拍溢價(jià)率高達(dá)86.9%。

9月20日，成都金融城三期24畝地塊以27300元/平方米的樓面地價(jià)成交，溢價(jià)率42.19%。該地塊共吸引了金茂、招商、綠城、貝殼等十余家房企參與，經(jīng)過82輪競(jìng)價(jià)后，最終由貝好家競(jìng)得，這也是貝殼首次在成都土拍市場(chǎng)上成功摘地。該宗地再次刷新了成都樓面地價(jià)紀(jì)錄。

9月26日，深圳迎來2024年第二宗涉宅用地出讓日，位于寶安區(qū)新安街道的A001-0219宗地，經(jīng)過中鐵+能建、中海、華潤(rùn)、招商、保利置業(yè)、綠城、華僑城、海信、越秀9家房企的80多輪競(jìng)價(jià)，最終由保利置業(yè)以28.2億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)52222元/平方米，溢價(jià)率35.58%。

9月27日，同樣在成都中心城區(qū)進(jìn)行的宅地拍賣，麓湖37畝地塊吸引了10家企業(yè)參拍，競(jìng)價(jià)超100輪，最終由川系民企潤(rùn)達(dá)豐濱江以溢價(jià)率86.9%、樓面價(jià)24300元/平方米競(jìng)得，刷新了天府新區(qū)樓面地價(jià)記錄，并位列成都樓面價(jià)記錄第三。

數(shù)十輪的競(jìng)價(jià)、較高的土地溢價(jià)率奪人眼球，不過因出讓土地的較高質(zhì)量，同時(shí)響應(yīng)地方新的土地出讓政策，相關(guān)各方對(duì)上述地塊的高溢價(jià)率預(yù)期本身即具有較高預(yù)期。

比如，溢價(jià)率86.9%的麓湖37畝地塊，這次土拍是天府新區(qū)時(shí)隔9個(gè)月第一次供地，也是《四川天府新區(qū)直管區(qū)公園城市規(guī)劃管理創(chuàng)新規(guī)定（2024）》實(shí)施后的首宗土地入市。根據(jù)土拍文件，地塊需響應(yīng)新規(guī)，承擔(dān)著天府新區(qū)產(chǎn)品創(chuàng)新升級(jí)的使命。

再比如溢價(jià)率35.58%的深圳寶安地塊，該地塊取消土拍最高溢價(jià)率限制，突破了此前溢價(jià)率15%的慣例，按照“價(jià)高者得”的原則確定競(jìng)得人。同時(shí)，2024年深圳涉宅用地供應(yīng)繼續(xù)縮減。截至9月26日，深圳年內(nèi)僅成交2宗涉宅用地。

中指研究院分析師孟新增告訴記者，與上述競(jìng)爭(zhēng)激烈的熱門地塊形成對(duì)比的是，南京、蘇州近期土拍均以底價(jià)出讓。孟新增認(rèn)為，整體來看，當(dāng)前土拍環(huán)境持續(xù)寬松，新政的發(fā)布一定程度上修復(fù)了房企市場(chǎng)預(yù)期，但更多表現(xiàn)在熱點(diǎn)城市或優(yōu)質(zhì)板塊，全國(guó)土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖尚需時(shí)間。